LOTEAMENTOS CLANDESTINOS DE CHÁCARAS E SÍTIOS DE LAZER DEVEM SER CONSIDERADOS CONDOMÍNIOS E TODOS DEVEM CONTRIBUIR COM EVENTUAL ASSOCIAÇÃO CIVIL QUE O ADMINISTRA E PROMOVE SUA REGULARIZAÇÃO.

Autor: Marcelo Machado Carvalho[1].

                         Pretendemos com a presente exposição trazer de forma objetiva e concisa qual o tratamento jurídico que deve ser aplicado aos parcelamentos do solo clandestinos em zona rural, se loteamento, regulamentado pela Lei de Parcelamento Urbano, ou Condomínio, regulado pelos artigos 1.314 a 1.326, do Código Civil e, a obrigatoriedade dos adquirentes em contribuir com suas despesas.

                      É importante e necessário definir tais institutos do qual destacamos que a definição de LOTEAMENTO vem do §1º, do artigo 2º, da lei n.º 6.766/79, sendo: “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”.

                        Entretanto, essa legislação é aplicável somente aos parcelamentos do solo com finalidade urbana ou de expansão urbana, ou seja, o LOTEAMENTO URBANO[2], ante a previsão do artigo 3º, da lei n.º 6.766/79, competindo ao Decreto-lei n.º 58/37, a regulamentação dos LOTEAMENTOS RURAIS dependentes de autorização do Instituto Nacional de Colonização Agrária - INCRA (artigo 53, de lei n.º 6.766/79). Tal previsão foi elaborada em razão da localização geograficamente desses parcelamentos do solo impossibilitar a implementação de serviços públicos.              

                        Ainda, é preciso também trazer ao lume a classificação entre LOTEAMENTO CLANDESTINO e LOTEAMENTO IRREGULAR que, por vezes, são tratados como sinônimos, mas tecnicamente são conceitos distintos.

                        Assim, LOTEAMENTO CLANDESTINO é o que surge em razão do interesse particular do empreendedor sem nenhuma interferência do Poder Público, com violação das normas legais gerando crescimento desordenado do meio ambiente artificial prejudicando a sustentabilidade urbana; já a definição de LOTEAMENTO IRREGULAR parte-se da premissa de que houve o respeito às normas legais, contando com aprovação do Poder Público e registro em Cartório, tornando-se irregular a partir do momento em que o empreendedor descumpre os prazos para implementação da infra-estrutura ou outra exigência instituída.

                        Ainda, inerente ao Direito de Propriedade temos o instituto do CONDOMÍNIO previsto no artigo 1.314 a 1.326, do Código Civil, que: “Em definição bastante singela, verifica-se condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem.”[3] e, quanto este, temos ainda que.

                        O condomínio pode ainda ser considerado POR INDIVISO, quando o uso de coisa inteira cabe a todos os condôminos, ou PRO DIVISO, quando cada condômino sabe exatamente onde está sua parte.

                        Por outro lado, não raras vezes vemos em parcelamento do solo a ausência de propriedade, pois até mesmo o empreendedor não é detentor do título de domínio e, nesses casos, estamos no âmbito do Direito POSSESSÓRIO.

                        Nesse particular, na posse, semelhante à propriedade quanto ao condomínio, temos o fenômeno da COMPOSSE, que é a posse em comum: “Composse ou compossessão é a situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios sobre a mesma coisa. Há, portanto, ‘um condomínio de posses’.”[4]. Podendo, da mesma forma acima, ser classificado em COMPOSSE PRO INDIVISO ou PRO DIVISO, aplicando-se, por analogia, as regras gerais do condomínio[5]:

                        Assim delimitando o tema aos Sítios ou Chácaras de Recreio onde presentes os institutos da COMPOSSE ou CONDOMÍNIO, passamos a tecer as seguintes considerações.

                        Sob a denominação de Sítios ou Chácara de Recreio são colocadas à venda no mercado imobiliário frações ideais de áreas maiores nas zonas rurais dos Municípios, aproveitado da paisagem natural que o local proporciona, contudo, quando da venda dessas frações geralmente são apresentados aos compradores plantas e memoriais especificando e caracterizando o local do lote, o que destoa do instituto da fração ideal – onde não há localização –, criando-se, assim, os FALSOS CONDOMÍNIOS[6].

                        Essa prática não tem previsão legal, sendo repudiada pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA[7] e, que por vezes, se encontra em áreas de proteção ambiental sem o devido cuidado de sua preservação.

                        Não é raro se deparar com esses falsos condomínios onde, por vezes, não são adquiridos somente por aqueles que desejam um local de descanso e lazer no campo, mas por famílias inteiras e com o intuito definitivo da aquisição da casa própria em razão do baixo preço de mercado.

                        Isto ocorre, pois o empreendedor, ao não seguir a legislação deixa de promover os atos necessários ao parcelamento do solo inclusive à implantação de infra-estrutura, barateando o custo do empreendimento e facilitando o acesso às classes menos favorecidas.

                        Contudo, cria-se um grave problema aos adquirentes que têm uma área de terras, mas não podem ser chamados de proprietários pela ausência do título de domínio – a matrícula do lote –, bem como sequer há a existência de infra-estrutura de saneamento básico.

                        Devido à irreversibilidade de alguns destes empreendimentos, o Poder Público vem editando normas e criando convênios a fim de regularizar esses falsos condomínios a convertê-los em loteamento ou condomínios nos moldes da lei.

                        Mas essa tarefa tem sido fácil por vários fatores, senão vejamos:

(i)           Os Municípios não têm pessoal especializado, previsão orçamentária ou, às vezes, não têm interesse em promover a regularização;

(ii)        Os empreendedores desaparecem ou não se dispõe a tal, mesmo havendo possibilidade de parcerias com o ente Público;

(iii)      Individualmente, ao adquirente é custoso e de alto impacto financeiro promover, individualmente, tais atos.

                        Tentando viabilizar a questão, a criação pelos adquirentes de uma ASSOCIAÇÃO CIVIL tem trazido grandes avanços e esperança àqueles que desejam regularizar sua situação e obter o título de domínio de acordo com a legislação específica.

                        Entretanto, não são todos os adquirentes que participam dessas Associações, vez por não terem condições de contribuir com os custos, vez por estarem felizes com a atual situação ou, simplesmente, por discordarem de tal prática.

                        Quanto a esta questão não é incomum ver Associações promoverem a facilitação do pagamento de contribuições para a regularização do Loteamento àqueles que possuem certa dificuldade financeira e aos que não desejam participar não é dado prejudicar os demais.

                        Com relação a estes últimos, discutiremos a seguir que não lhe é permitido ficar inerte, pois como todos, adquiriram um imóvel clandestino e devem sim, contribuir para com sua regularização.

                        Estabelecido que o falso condomínio não deixa de ser um CONDOMÍNIO DE FATO, deve ser assim tratado até que se promova a regularização do parcelamento do solo transformando-o em Loteamento.

                        Entendemos que o tratamento a ser dado a esses parcelamentos do solo, quando falarmos de Direito de Propriedade ou Direito Possessório, é o de condomínio a luz dos artigos 1.314 a 1.326, todos do Código Civil, a vista das razões tratadas alhures.

                        Recebendo o tratamento de condomínio nos termos do artigo 1.315, do Código Civil, cada: “[...] condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

                        Analisando o dispositivo de lei acima, resta claro que todo adquirente tem a obrigação de arcar com os custos da manutenção do condomínio, inclusive quanto à divisão da coisa, ou seja, as despesas para a Regularização do parcelamento do solo.

                        Quanto à administração do condomínio, esta se faz através da vontade da maioria a luz do artigo 1.323, do Código Civil, podendo, ainda, esta recair sobre terceiro não condômino, vejamos: “Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio;[...]” e, assim, optando a maioria pela criação de uma Associação Civil para administrar o condomínio, todos são obrigados a arcarem com os custos inerentes a conservação e regularização.

                        Gize-se, a Associação Civil é a maneira escolhida pelos condôminos para a administração da coisa comum conforme expressa previsão legal.

                        Dessarte, não obstante a Constituição da República determinar, no inciso XX, do artigo 5º, que: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, entendemos que o dispositivo constitucional deve ser interpretado de modo a não conflitar com o previsto nos incisos “I – homens e mulheres são iguais em direitos e obrigações, nos termos desta Constituição;” “II – ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” e  “XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”, pois neste caso não estamos a tratar daquelas associações civis sem fins lucrativos para buscar benefícios a seus associados, mas sim, a criação de uma pessoa jurídica de forma legal a realizar a administração de uma propriedade ou posse a fim de buscar sua função social.

                    Assim, a aplicação de ambos os dispositivos constitucionais exige a implementação das técnicas de ponderação através do princípio da proporcionalidade, buscando-se a máxima efetividade das normas constitucionais, dado que o direito a não ser compelido a associar-se ou manter-se associado não pode ferir outros direitos.

                        Registre-se, o caso em estudo nada tem de semelhante com os julgamentos que envolvem cobrança de contribuição por Associações Civis em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, pelo contrário, estamos a tratar da obrigação do possuidor ou proprietário com as despesas inerentes ao direito que exerce sobre fração ideal inserida em um condomínio e a efetivação de outros direitos fundamentais e nesse sentido trazemos:

“[...] Não há inconstitucionalidade, pois na coexistência de dois bens ou valores protegidos constitucionalmente, deve-se sobrepor o que visa atender  ao interesse público e não ao interesse privado. Os direitos fundamentais não são absolutos e podem sobre abalo se colocados em conflito com outro valor que deva ter preferencia [...]” (TRF-3ª Região. REOMS 1999.03.99.042110-1/MS. Rel.: Des. Federal Márcio Moraes. 3ª Turma. Decisão: 13/11/06. DJ de 17/01/07, p. 480.)

                        Ainda, tratando de Associação Civil, anualmente é realizada a Assembleia Geral para Prestação de Contas, da qual se poderá verificar se a Administração está sendo realizada a contento e em prol da manutenção e regularização do parcelamento do solo.

                        Partimos ainda da premissa de que ao se adquirir a fração ideal era possível saber sobre a regularidade do empreendimento com uma simples visita ao Serviço de Registro de Imóveis ou a Prefeitura Municipal, bem como, em alguns casos, o adquirente consciente se aproveitou do baixo preço do bem em relação aos regularizados e postos no mercado imobiliário, não havendo nenhuma ilegalidade em exigir que também contribua para a regularização imobiliária.

                        Ademais, esses adquirentes certamente promoveram suas edificações e mantém ocupação irregular nesses locais, possivelmente violando normas de Direito Ambiental, em especial o Código Florestal, lei federal n.º 12.651, de 25 de maio de 2012, e em áreas inseridas no Bioma Mata Atlântica, em que a lei federal n.º 11.428, de 22 de setembro de 2006, estabelece regras ao direito de supressão da vegetação[8], bem como em razão de possuírem direitos exclusivos sobre percentuais da gleba adquirida, possuem sim, responsabilidade com a regularização como já decidiu o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

“RECURSO ESPECIAL. FAIXA CILIAR. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL. TERRENO ADQUIRIDO PELO RECORRENTE JÁ DESMATADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. (...) Não há que se cogitar, pois, de ausência de nexo causal, visto que aquele que perpetua a lesão ao meio ambiente cometida por outrem está, ele mesmo, praticando o ilícito. A obrigação de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente, independentemente deste último ter responsabilidade pelo dano ambiental. Recurso especial não conhecido.” (STJ - T2 Segunda Turma - RESP 343741/PR – 2001/01036608 - rel. Min. Franciulli Netto (1117) - j. 4/6/2002 – DJ 7/10/2002). Grifamos[9]

                        Por outro lado, sempre haverá a possibilidade através de ação judicial, de buscar o ressarcimento destas despesas contra o empreendedor omisso, que não será beneficiado e deverá também arcar com as responsabilidades de seus atos.

                        Concluindo, assim, a instituição de Associação Civil para a regularização do parcelamento do solo é uma forma eficaz de trazer aos adquirentes a certeza da propriedade, podendo autodenominar-se dono do lote que adquiriu.

                        E, desta sorte, deve o adquirente contribuir com as despesas da Associação para a manutenção e regularização do loteamento, o qual certamente arcará com um custo menor do que iria pagar ao empreendedor, se adquirisse um lote já urbanizado, não havendo, assim, qualquer ilegalidade na constituição dessas entidades para administrar o bem comum visando o benefício de todos.

BIBLIOGRAFIA.

BARROS, Flávio Augusto Monteiro. Manual de Direito Civil, v. 3. direito das coisas e responsabilidade civil. São Paulo: Método, 2007. Pág. 41 e 101.

BARROSO, Roberto. O município e o parcelamento do solo urbano. RDA 194/ 56-61.

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BRASIL. LEI N^o 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.DOU de 20.12.1979.

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BRASIL. LEI N.º 11.428, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2006. Dispõe sobre a utilização e proteção da vegetação nativa do Bioma Mata Atlântica, e dá outras providências. DOU de 26.12.2006 - Retificado no DOU de 9.1.2007.

BRASIL. LEI N.º 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis n^os 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428, de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis n^os 4.771, de 15 de setembro de 1965, e 7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória n^o 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. DOU de 28.5.2012.

GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, pp. 129-130.

PESSOA, Álvaro. O loteamento e o condomínio no desenvolvimento urbano brasileiro. Boletim Informativo do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV, dezembro/1978.

SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - Recurso ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, Rel. Ministro Ari Pargendler, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99.

TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa. 4. Ed. Ver. E atual. São Paulo: Método. Pág. 84 e 252.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – Recurso de Apelação n.º 1482047920068260000 - SP - 0148204-79.2006.8.26.0000. Rel. Des. Roberto Solimene.

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[1] Advogado, graduado pela Faculdade de Direito de Itú, especialista em Direito Constitucional pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, em São Paulo, atuando no escritório Silva Carvalho advogados em Ibiúna, São Paulo, na área de Regularização de Loteamento.

[2]A urbanização é "um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações urbanas em relação com a população rural". Urbanificação é "atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado". SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289.

 "Fins urbanos são os que se obtêm por exclusão, já que o ordenamento jurídico só indica os rurais. São rurais os voltados às atividades extrativa, agrícola, pecuária e agroindustrial (art. 4º, I e II, da Lei Federal n. 4.504/64 - Estatuto da Terra), sendo, portanto, urbano qualquer outro". GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 5.

[3] TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa. 4. Ed. Ver. E atual. São Paulo: Método. Pág. 252.

[4] TARTUCE, Flávio et al. Direito Civil, v. 4: direito das coisa. 4. Ed. Ver. E atual. São Paulo: Método. Pág. 84.

[5] “SUCESSÃO. Condomínio. Partilha não ultimada - Herdeiros que ocupam bens comuns - Ação de arbitramento de alugueres promovida contra eles por aqueles que também são herdeiros - Argüição de ilegitimidade passiva - Inocorrência - Hipótese que, por analogia, submete-se às regras do condomínio de fato -Preliminar rejeitada. SUCESSÃO - Condomínio - Partilha não ultimada -Herdeiros que ocupam bens comuns - Direito dos autores da ação de receberem indenização proporcional às suas cotas partes - Alegação de que a ocupação seria legítima, porque dada em comodato verbal pelo de cujus- Inovação da tese de defesa em sede recursal - Inadmissibilidade - Ademais, cuidando-se de negócio jurídico intuitu personae, o falecimento do comodante extingue o contrato supostamente avençado. SENTENÇA - Julgamento ultra petita - Ocorrência -Provimento de origem que extrapolou os limites do pedido inicial, com o arbitramento de alugueres também em relação à fração dos imóveis que corresponderia aos autores pelo falecimento da avó, circunstância ocorrida no curso dos autos - Adequação do julgado de origem.Apelo parcialmente provido. (TJSP - APL 1482047920068260000 SP 0148204-79.2006.8.26.0000. Rel. Des. Roberto Solimene).

[6] FALSOS CONDOMÍNIOS. Porque não seguiram o trâmite previsto na lei federal n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1.964.

[7] "CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido." Recurso Ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99, Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª Turma do STJ.

[8] “Art. 1^o  A conservação, a proteção, a regeneração e a utilização do Bioma Mata Atlântica, patrimônio nacional, observarão o que estabelece esta Lei, bem como a legislação ambiental vigente, em especial a Lei n^o 4.771, de 15 de setembro de 1965.“

[9] "EMBARGOS INFRINGENTES – AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR DANOS AO MEIO AMBIENTE, CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER – ILEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM' – INOCORRÊNCIA – INTERESSE PROCESSUAL DA 'ADEAM' – RESERVA LEGAL – DEVER DO PROPRIETÁRIO DE REPARAR O DANO – ARTIGO 29 DO CÓDIGO FLORESTAL. RECURSO PROVIDO – DECISÃO UNÂNIME [na verdade, a decisão não foi unânime]. - O proprietário é sempre o responsável por danos perpetrados contra o patrimônio florestal, por atos próprios ou de seus prepostos e até de terceiros (art. 29 do Código Florestal). Grifamos.

- Há interesse processual da embargada, eis que é uma conceituada associação, instituída há mais de um ano, com objetivo à defesa do meio ambiente. "Documento: 557804 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 22/08/2005.